Överlåtelsebesiktning

Observera att vi inte erbjuder överlåtelsebesiktningar för tillfället. Om du redan har köpt en fastighet eller bara är intresserad av en genomgång av vad som kan behöva göras i ditt hus, erbjuder vi statusbesiktningar som kan vara tillräckliga i de flesta fall.

När en fastighet byter ägare har både säljare och köpare ett stort intresse av att veta vilka fel som finns. Som säljare kan man långt senare bli tvungen att ersätta köparen på grund av dolda fel och som köpare kan det hända att man upptäcker allvarliga fel som det visar sig att de inte var dolda.

För att minska risken för att hamna i onödiga tvister om fel är det därför viktigt att köparen gör en överlåtelsebesiktning som en del av affären. Överlåtelsebesiktningen kallas ibland också för jordabalksbesiktning, eftersom den rör en överlåtelse enligt jordabalken. Besiktningen görs normalt efter att man har skrivit avtal om att köpa fastigheten och det brukar då skrivas i avtalet att det går att hoppa av köpet eller förhandla ner slutpriset om det upptäcks allvarliga fel vid besiktningen.

Även säljaren kan göra en besiktning före försäljningsprocessen för att få reda på vad som kommer att upptäckas när en köpare gör sin besiktning och på så sätt minska möjligheterna för köparen att förhandla ner priset efter besiktning.

Den som gör besiktningen gör normalt alla undersökningar på ett opartiskt sätt och gör besiktningen på precis samma sätt oavsett om den görs åt en köpare eller säljare. Man ska som köpare däremot aldrig lita på en besiktning som en säljare har gjort, eftersom den trots allt är beställd och betald av säljaren. Det går inte heller att veta vad som har undersökts och om säljaren har undanhållit viktig information under besiktningen.

Vissa mindre seriösa besiktningsföretag erbjuder så kallade ”köpargenomgångar” där den som gjort en besiktning åt en säljare går igenom protokollet med köparen och ”lämnar över ansvaret” för besiktningen. Det handlar då egentligen om att de försöker rädda säljaren och sig själva från att köparens egna besiktningsperson upptäcker fel som de själva har missat. Juridiskt sett är det också ytterst tveksamt om den genomgången räcker för att uppfylla sin undersökningsplikt som köpare, eftersom den i grunden har gjorts som en besiktning för att ta till vara på säljarens upplysningsplikt.

Köparens undersökningsplikt

I jordabalken finns det många bestämmelser om vad som gäller för fastighetsägare och vad som ska göras när fastigheter byter ägare. En köpare har ett stort ansvar att undersöka fastigheten med hänsyn till bland annat skicket, hur andra liknande fastigheter ser ut och vilka omständigheter som det finns kring köpet.

Det finns egentligen inget som säger att undersökningen ska göras som en överlåtelsebesiktning, utan det är fritt fram att göra den som man själv önskar. I många fall räcker det med att göra en egen genomgång tillsammans med säljaren och med någon som har jobbat inom byggbranschen. Om det senare blir en tvist om fel i fastigheten är det däremot värdefullt att kunna visa upp ett besiktningsprotokoll som ett bevis på att man har gjort en ordentlig undersökning.

En överlåtelsebesiktning kommer däremot inte täcka allt som krävs för att vara säker på att det inte finns några fel. Oavsett hur bra skicket ser ut att vara kommer det alltid att dyka upp fel och det krävs mycket för att fel ska räknas som dolda fel. Under tiden man äger fastigheten kommer det också att uppstå nya fel och som fastighetsägare måste man alltid vara beredd på att saker behöver fixas.

Ibland händer det också att säljare vill friskriva sig från dolda fel i fastigheten och som köpare behöver man då se det som en signal på att man behöver göra djupare undersökningar på fastigheten, eftersom man genom friskrivningen tar på sig ett större ansvar själv.

Säljarens upplysningsplikt

Säljaren har samtidigt en upplysningsplikt för många delar och alla uppgifter som man lämnar måste vara riktiga. I princip kan allt som står i beskrivningar, annonser och liknande bli en del av avtalet. Om en säljare känner till något som är fel får den inte försöka dölja det eller få det att verka som att det inte är ett problem. Ibland kan det till och med vara så att en säljare behöver upplysa om saker som man egentligen inte känner till eftersom man som fastighetsägare alltid förväntas känna till myndighetsbeslut som rör fastigheten.

Fastighetsmäklarna brukar normalt hjälpa till att gå igenom delar av säljarens upplysningsplikt och sammanställa det till annonsmaterialet. I de flesta fall räcker det däremot inte, utan säljaren behöver informera mer om vad man känner till. Vid en överlåtelsebesiktning får säljaren därför en hel del frågor om det är något som man känner till. Det är därför värdefullt när säljaren själv kan vara med på besiktningen och kan visa upp tidigare dokument som gäller fastigheten.

Vad ingår i en överlåtelsebesiktning?

En rätt genomförd överlåtelsebesiktning där det inte upptäckts något som kräver djupare undersökning ska i princip täcka både köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt. Däremot behöver den oftast kompletteras med ytterligare undersökningar som du kan läsa mer om i nästa kapitel.

Undersökningarna utgår från vad som går att se, känna, lukta och höra. De enda hjälpmedel som används är ficklampa, kamera, strömprovare och tumstock. Allt sker översiktligt, men en hel del kritiska detaljer undersöks också närmare.

Besiktningen går inte längre än att det ska vara saker som går att upptäcka genom undersökningar som görs utan att förstöra något. Det kan däremot ibland finnas dolda utrymmen och tecken på fel som gör att det kan vara lämpligt att göra förstörande undersökningar om fastighetsägaren går med på det. Ofta sker det då med villkor om att det ska återställas eller att man som köpare får betala för skadorna om man hoppar av affären.

Det är lätt att glömma bort att det är en fastighetsaffär som man gör och en överlåtelsebesiktning handlar därför inte bara om huvudbyggnaden. Allt som finns på fastigheten är en del av affären och även om det oftast är störst värde i huvudbyggnaden kan fel som finns på andra delar av fastigheten orsaka stora ekonomiska bekymmer. Fastighetens historik kan därför bli viktig att undersöka närmare i en del fall, då tidigare verksamheter till exempel kan ha orsakat markföroreningar.

Vad ingår inte i en överlåtelsebesiktning?

En överlåtelsebesiktning behöver oftast kompletteras med en radonmätning och energideklaration om det inte redan har gjorts tidigare. Om fastigheten har eget vatten behöver det även kompletteras med vattenprover.

Om det finns eldstäder kan det vara bra att göra en brandskyddskontroll och provtryckning om det inte har gjorts på ett tag. Samma gäller om det finns andra saker på fastigheten som kräver återkommande besiktning och där den inte gjorts på ett tag, som till exempel OVK, hissar och oljetankar.

Det dyker också ofta upp saker som behöver undersökas djupare och det kan då krävas fuktmätningar, miljöinventeringar, bullermätningar, mikrobiella analyser och liknande. Om det visar sig att något har byggts utan bygglov eller inte stämmer med byggreglerna kan det också vara bra att begära ett ingripandebesked från kommunen för att få en bild av hur de ställer sig till det.

Det som undersöks är allt som är tillgängligt och det kan ibland vara så att det finns utrymmen som är låsta eller inte går att komma åt. Det är också vanligt att det saknas en säker stege till taket eller att vädret inte gör det möjligt att klättra upp på ett säkert sätt. Det kan då leda till att besiktningen behöver kompletteras vid ett senare tillfälle.

Ofta innebär de djupare undersökningarna att man behöver öppna upp delar av konstruktionen i ett hus och det uppstår då nya skador som behöver återställas om man hoppar av affären. Kostnaden för att undersöka ett eventuellt fel kan därför ibland bli lika stor som det hade kostat att åtgärda felet. Efter att man har gjort en besiktning behöver man därför ofta ta ställning till hur stor risk man tar och om man vågar gå vidare med affären eller inte.

På grund av att en fullständig överlåtelsebesiktning tar lång tid och därför snabbt blir dyr, är det vanligt att den som beställer besiktningen väljer bort vissa delar, såsom jämförelser mot gällande bygglov och kontroll av vatteninstallationerna. Att inte göra en fullständig överlåtelsebesiktning kan däremot vara dumt och speciellt när det gäller fastigheter med äldre byggnader är det vanligt med till exempel farliga elinstallationer.

Eftersom besiktningen görs utifrån fastighetens nuvarande förutsättningar kan det även vara intressant att undersöka vad som är tillåtet att bygga på fastigheten. För många småhus är det vanligt att hela byggrätten på fastigheten redan är utnyttjad och det kommer ofta som en tråkig överraskning senare. Vissa besiktningsföretag kan därför hjälpa till med en plantolkning i samband med besiktningen och om de inte kan det så går det bra att anlita oss för den delen.

När det gäller äldre fastigheter, främst på landsbygden och i mindre orter, är det också vanligt att fastighetsgränserna inte stämmer överens med de tomtgränser som ägarna tror gäller och de gränser som finns i Lantmäteriets kartor kan ha stor osäkerhet. Att få en osäker gräns fastställd kan i vissa fall bli mycket dyrt och det kan ibland bli ett krav om man vill bygga något nära gränsen. I samband med köpet rekommenderas det därför att man åtminstone undersöker hur stor osäkerhet gränserna har i Lantmäteriets kartor. Kommunernas mätavdelningar brukar ibland också kunna göra en billigare gränsutredning och gränsvisning på plats.

På senare tid har många fastighetsmäklare börjat formulera areauppgifter i försäljningsmaterialen som osäkra och det kan ses som en form av friskrivning som ökar köparens undersökningsplikt. När det sker, rekommenderas att köparen gör en egen areamätning av byggnaderna i samband med besiktningen, eftersom varje saknad kvadratmeter kan visa sig värdefull senare. Om det saknas ritningar kan det vara ett bra tillfälle att göra en fullständig uppmätning av byggnaderna och på så sätt få ett ritningsunderlag för framtida om- och tillbyggnader.

Om man tänker renovera är det också bra att tänka på att man senare kan behöva göra en materialinventering, då det i nästan alla gamla byggnader finns byggmaterial som kan vara farliga, bland annat asbest och bly. En materialinventering ingår normalt inte i en besiktning, främst eftersom det var helt normalt att använda den typen av material förr. Det kräver också att man tar förstörande materialprover och letar efter inbyggt material. Vid besiktningen kan det påpekas om synliga material som misstänks vara farliga, men för att få en fullständig bild över vad som finns behöver en fullständig materialinventering göras.

Besiktningen är normalt anpassad utifrån att köparen accepterar normalt slitage på byggnaderna och och saker som hade varit med vid en slutbesiktning tas därför inte med. Om det handlar om ett helt nybyggt eller helrenoverat hus kan det däremot vara idé att be om den typen av undersökningar som ett tillval om det inte redan har gjorts en slutbesiktning separat.

En besiktning görs normalt med utgångspunkt att den nya ägaren kommer att fortsätta att använda byggnaderna på samma sätt som tidigare och inte göra mer än nödvändiga reparationer. Om man tänker göra stora ombyggnader är det bra att berätta det innan besiktningen så kan den göras med andra utgångspunkter. Om det till exempel är så att kök och badrum kommer att bytas ut behöver de inte undersökas på samma sätt och det går istället att fokusera på vad renoveringen för med sig.

Vad behöver förberedas av säljaren innan besiktning?

Innan besiktningen är det bra om säljaren kan se till att fastigheten är i ett besiktningsbart skick och kollar att det finns nycklar till låsta utrymmen och godkända stegar till taket och till vinden. När det är möjligt är det bra om huset har tömts och städats så långt som möjligt, eftersom besiktningen tar längre tid när det står möbler i vägen.

Samtidigt är det viktigt att man inte försöker dölja något vid besiktningen och att byggnaderna hanteras som de normalt görs, eftersom det kan orsaka onödiga anmärkningar eller att besiktningen behöver kompletteras senare. Det kan därför vara dumt att göra en storstädning med starka rengöringsmedel dagarna före besiktningen eftersom det tar bort husets naturliga lukter.

Samma gäller med övriga lukter och om besiktningspersonen upptäcker att det till exempel står doftljus framme eller att det nyligen har vädrats, kommer det att stå med i besiktningsprotokollet. Om det tidigare har använts ozonrenare eller liknande är det också viktigt att berätta det vid besiktningen, eftersom de bara tar bort lukter utan att åtgärda grunden till problemen. Att inte informera om det kan då ses som ett försök att dölja fel.

Den som gör besiktningen kommer också att undersöka de dokument som finns tillgängliga och jämföra dem med hur fastigheten och byggnaderna ser ut vid besiktningen. I det ingår bland annat försäljningsmaterialet, tidigare besiktningsprotokoll, bygglov och eventuella garantier från tidigare renoveringar. Om det saknas dokument kan den som gör besiktningen ibland också undersöka om det finns något i exempelvis kommunens arkiv.

Besiktning av bostadsrätter

Om man köper en bostadsrätt ligger det ett ännu större ansvar på köparen att undersöka lägenheten, eftersom bestämmelserna om dolda fel i jordabalken bara gäller för fastigheter. Det är oftast svårare att få rätt mot en säljare om man har köpt en bostadsrätt där man senare upptäcker fel, oavsett om man har gjort en besiktning eller inte.

I en bostadsrätt ligger däremot normalt en stor del av underhållsansvaret på föreningen och en besiktning behöver egentligen inte omfatta lika många delar. Som köpare av en bostadsrätt kan det ändå vara intressant att undersöka de delarna som ligger på föreningens ansvar, eftersom de delarna ändå kommer att påverka boendemiljön och eftersom man genom köpet blir en del av föreningens ekonomi. Eftersom bostadsrättsföreningarna ofta är stora och omfattar många lägenheter, begränsas däremot besiktningen normalt till att gå igenom föreningens underhållsplan och att undersöka lägenheten och det som finns omkring den.

När det gäller just föreningens ekonomi är det också viktigt att gå igenom den noga, gärna med hjälp av en ekonom, eftersom det normalt inte ingår i en besiktning. Ofta kan det döljas viktig information i årsredovisningarna och problemen är ofta större i nybildade föreningar med stora skulder. Många föreningar är inte förberedda för höjda räntor och det kan medföra stora höjningar av månadsavgifterna.

Vissa större bostadsrättsföreningar gör egna besiktningar av lägenheterna vid ägarbyte, men de görs främst för att föreningen ska få koll på att det inte har gjorts något otillåtet i lägenheten och det inte tar över undersökningsansvaret som köpare.

Priser

Vi erbjuder inte överlåtelsebesiktningar för tillfället och priserna hos andra besiktningsföretag varierar mycket beroende på avstånd och deras timkostnad. En fullständig överlåtelsebesiktning för en normalstor 1920-talsvilla med tillhörande garage och gäststuga tar 10-20 arbetstimmar att genomföra, varav 7-10 timmar på plats. Du får därför räkna med att priset åtminstone hamnar i 20 000-kronorsnivån om du inte väljer bort något. Till det kan det också komma tillval som areamätning, vattenprover och radonmätning.

För lägenheter och för fastigheter med nyare bostadshus blir priset normalt lägre, men du får ändå räkna med att det kan kosta omkring 10 000 kronor för en lägenhet och 15 000 kronor för ett radhus från 1990-talet utan att välja bort något.

Om ett besiktningsföretag påstår att de gör en överlåtelsebesiktning av en villa för omkring 10 000 kronor behöver du noga undersöka vad deras avtal säger och vad som verkligen ingår i besiktningen. Det är vanligt att besiktningsföretag gör enklare besiktningar och kallar dem för överlåtelsebesiktningar för att kunna sälja dem till oerfarna köpare. I avtalen som tecknas brukar de då friskriva sig från att det inte är en besiktning som görs för att ta tillvara på din undersökningsplikt som köpare och att man inte undersöker hela fastigheten.

När det gäller andra typer av fastigheter, som industrier och flerbostadshus är det omöjligt att ge en tydlig prisbild, eftersom de varierar stort i både storlek och skick. För en mellanstor produktionsindustri från 1950-talet får man ändå räkna med att det kan kosta omkring 150 000 kronor inklusive viss provtagning.