Entreprenadbesiktning

Vi erbjuder olika former av entreprenadbesiktningar. För de flesta är det mest aktuellt med slutbesiktningar, men det finns även andra typer av entreprenadbesiktningar som du kan läsa om på den här sidan.

I entreprenadbesiktningar kontrolleras i vilket utsträckning avtalen som finns mellan byggherren och entreprenörerna har följts. Genom avtalen följer det i regel med att det som har byggts ska uppfylla gällande byggregler och vara byggt på ett fackmässigt sätt.

De entreprenadbesiktningar som vi gör är i regel översiktliga besiktningar på hela byggnader och i större projekt kan det därför behöva kompletteras med ytterligare entreprenadbesiktningar av bland annat elinstallationer, värmesystem och brandlarm.

Resultatet av en besiktning är en rekommendation till de inblandade om vad som behöver göras för att komma vidare. Besiktningen är inte juridiskt bindande åt något håll, så en byggherre kan ändå reklamera saker som inte har setts som fel och en byggentreprenör kan göra en annan tolkning av om de behöver åtgärda felen som finns med.

Resultatet av besiktningen påverkar däremot ibland vilka garantitider som ska gälla och besiktningsprotokoll brukar ofta ses som viktiga dokument om det skulle bli en prövning i domstol eller motsvarande. Att inte följa rekommendationerna som protokollet pekar på kan därför vara riskabelt. Om man inte är nöjd med någon del i en besiktning kan det därför vara bra att undersöka den delen närmare, genom att till exempel begära en överbesiktning eller att anlita en egen besiktningsperson.

Vem ska beställa besiktningen?

Innan man beställer en entreprenadbesiktning är det viktigt att komma överens om hur allt ska gå till, både gällande vilka besiktningar som ska göras och vem som ska utföra dem. För större projekt enligt AB 04- och ABT 06-avtalen brukar allt ofta bestämmas redan när avtalen skrivs, men i mindre projekt kan det komma som en senare diskussion.

Grundprincipen är att den som beställer besiktningen även får betala för den och om man beställer besiktningen gemensamt så delas kostnaden. Om besiktningen har blivit beställd gemensamt och blir avbruten, eller att det krävs fler besiktningar av någon anledning, kan det däremot bli så att byggentreprenören får betala för hela besiktningskostnaden.

Besiktningen görs alltid på ett opartiskt sätt oavsett vem som beställer och det går inte att slippa besiktningsanmärkningar eller få till anmärkningar för saker som egentligen inte är fel genom att vara ensam beställare av besiktningen. Däremot behöver en besiktningsperson juridiskt sett bara vara opartisk om besiktningen beställs gemensamt och den här typen av helt opartisk besiktning är att föredra i de flesta fall.

I de fall där vi även har haft andra uppdrag i projektet, som till exempel juridisk rådgivning eller uppdrag som kontrollansvarig, kommer en eventuell besiktning som vi utför därför inte att kunna ses som opartisk. Vi erbjuder därför inte att beställningen görs gemensamt i de fallen och om det är viktigt med en helt opartisk bedömning behöver besiktningen därför ordnas separat.

En fördel som finns med att vara ensam beställare av besiktningen är att du då kan bestämma att det bara är du själv som ska få ta del av besiktningsprotokollet. Om det skulle stå något i det som du inte tycker om, behöver du i så fall inte dela med dig av det.

Förbesiktning

I större projekt är det vanligt att ha olika typer av förbesiktningar i projektet innan allt blir klart. Det handlar oftast om saker som kan vara svåra att se när allt är färdigbyggt eller om ett eventuellt fel skulle göra att man behöver börja om med en viss sak. Det gör också att det blir mer tid över att titta på andra saker när det väl blir dags för slutbesiktning.

Det kan till exempel vara bra att göra en förbesiktning när man till exempel bygger flerbostadshus och har byggt den första lägenheten och tänker bygga fler lägenheter på samma sätt. På så sätt minskar risken att eventuella fel upprepas i onödan.

Om en byggnad kommer att börja användas innan den är helt färdigställd kan det också vara bra att ha en förbesiktning, eftersom det ibland kan vara svårt att skilja på fel som orsakats av användning och på byggfel.

Slutbesiktning

När ett byggprojekt är färdigt kan det hållas en slutbesiktning för att gå igenom hela projektet. Det går också att göra en slutbesiktning för en del av ett projekt och det går att göra slutbesiktningarna löpande under byggtiden.

Vid slutbesiktningen, ges ett besked om det går att godkänna entreprenaden eller inte och om entreprenaden blir godkänd börjar garantitiden räknas från den dagen. Om besiktningen inte blir godkänd krävs det ytterligare slutbesiktningar innan entreprenaden kan godkännas.

Entreprenaden kan bli godkänd även om det finns fel, men de kommer då med som anmärkningar istället. Det lämnas också ett förslag på inom vilken tid som felen bör ha åtgärdats och för mindre allvarliga fel som kan vara svåra att åtgärda kan det istället föreslås ett prisavdrag på entreprenaden.

Om en byggnad inte skulle vara färdig vid en slutbesiktning kommer besiktningen att avbrytas, men det går då att komma överens om att det istället görs en förbesiktning för att se hur mycket som är kvar att göra.

Efterbesiktning

Om det finns behov att följa upp de anmärkningarna som har dykt upp på en tidigare slutbesiktning, är det möjligt att göra en efterbesiktning där felen kontrolleras på nytt. Detta brukar oftast vara aktuellt i projekt där det har varit många anmärkningar, men det kan också vara bra att göra om man är osäker på om allt har gjorts på rätt sätt.

Efterbesiktning kan också begäras av byggherren om det är så att entreprenören inte har åtgärdat ett visst fel inom den tiden som har bestämts. Den här typen av efterbesiktningar är i de flesta fall onödiga att göra eftersom de bara blir ett konstaterande av att inget har gjorts och det är normalt bättre att försöka komma överens om ett nytt slutdatum.

Särskild besiktning

Det händer ibland att det dyker upp fel efter att entreprenaden är godkänd och klar och det går då att göra en särskild besiktning av just det felet som har dykt upp.

Ofta görs en särskild besiktning efter att byggherren har gjort en formell reklamation, men det kan vara bra att göra det redan efter att byggherren har påpekat felen så att det inte försvårar prövningen av vad som gäller ytterligare.

Vid en särskild besiktning kontrolleras om det som har anmälts är något som är ett fel och om det är något som har funnits med genom entreprenaden eller om det har orsakats av användningen. Resultatet av besiktningen kan sedan användas som underlag för den fortsatta diskussionen.

Garantibesiktning

Innan den första delen av garantitiden går ut är det vanligt att det görs en garantibesiktning för att kunna upptäcka eventuella fel som inte har upptäckts tidigare eller om det har dykt upp nya fel som kan tyda på att något har gjorts fel från början. På så sätt hinner byggherren göra reklamationer innan det blir för sent.

I de flesta fall handlar det om att garantitiden för material börjar gå ut två år efter godkänd slutbesiktning, men det finns även garantier som går längre i många fall. En garantibesiktning brukar därför göras innan två år har gått för att alla delar ska kunna täckas in.

Det är viktigt att besiktningen görs i god tid innan och det kan vara bra med åtminstone en månads marginal. På så sätt finns det lite tid kvar för att göra reklamationer eller ytterligare undersökningar om det skulle behövas.

Vid en garantibesiktning har de som har använt byggnaden möjlighet att påpeka alla fel som de har sett under tiden och som annars kan vara svåra att upptäcka.

Priser

Allt arbete görs enligt prislistan. De flesta besiktningar måste göras på plats och andelen av arbetet som görs på plats varierar beroende på besiktning och hur många fel som upptäcks.

Priset för besiktningen kommer därför att variera beroende på plats, typ av besiktning och typ av byggnad. En slutbesiktning för en nybyggd lagerlokal i Tranås kan hamna på omkring 8 600 kronor om det inte är allt för stora brister i byggnaden.

Enklare typer av särskilda besiktningar och efterbesiktningar kan i vissa fall göras helt på distans, men det rekommenderas egentligen inte, eftersom andra brister än den som frågan egentligen handlar om då kan missas.

Om besiktningen beställs gemensamt av byggherren och byggentreprenören fördelas besiktningskostnaden enligt AB 04, 7 kap. 15 §, vilket innebär följande:

Kostnaden delas normalt lika mellan byggherre och entreprenör.
Om en slutbesiktning blir avbruten på grund av projektet inte är färdigt får entreprenören betala hela besiktningen.
Om den första slutbesiktningen inte blir godkänd eller om det finns fel som kräver efterbesiktning, får entreprenören betala för den extra slutbesiktningen eller efterbesiktningen.
Om det visar sig fel på en särskild besiktning som entreprenören är ansvarig för, eller om entreprenören själv har önskat en särskild besiktning, får entreprenören betala hela kostnaden.
Besiktningspersonen kan göra en annan fördelning om det finns särskilda skäl. Det kan till exempel vara om det är byggherren som har orsakat att en slutbesiktning behöver avbrytas.

Vi gör den här fördelningen även i de fall då byggherren är konsument. Observera att det inte är säkert att andra besiktningsföretag gör så och vissa låter byggherren betala hela kostnaden oavsett resultat.